Pour ceux qui vivent en Europe et envisagent d'acheter au Maroc
Choisir le bien, vérifier le vendeur et les documents, estimer le coût réel et préparer le paiement depuis l'Europe : un guide PDF de 61 pages et 4 outils numériques pour avancer étape par étape.
Le guide visuel PDF + 4 outils pratiquesCe que vous recevez
Tout est livré en fichiers numériques, à télécharger juste après le paiement.
13 chapitres en schémas, check-lists et documents annotés. Glossaire FR · AR · darija.
Frais d'acquisition calculés automatiquement et rentabilité nette en deux scénarios.
Les 5 critères du chapitre 2, détaillés en 10 points notés, un score sur 100 et un relevé de prix.
24 points à cocher avant de signer ou de verser quoi que ce soit.
À imprimer ou à suivre en visio avec votre relais.
Aperçu réel
Feux tricolores, documents annotés, coûts en barres : de vraies pages du guide.
Touchez une page pour l'agrandir. Les aperçus des 4 outils sont présentés plus bas.
Le problème
Ce n'est presque jamais la malchance. C'est une étape sautée, faute de savoir qu'elle existait.
Des avances versées à un promoteur, sans permis vérifié ni garantie.
Acheté à un seul vendeur, contesté des années plus tard par les autres.
Signée par confiance, utilisée pour d'autres opérations que prévu.
Juillet 2026 : une règle a changé. Avec la loi n° 41.25 (Bulletin officiel n° 7526 du 16 juillet 2026), la vente immobilière, la promesse de vente et les procurations qui s'y rapportent doivent être établies par acte authentique (notaire ou adoul), à peine de nullité ; la vente sur plan est alignée sur cette règle. Le guide en tient compte, mais ne remplace pas un notaire : faites toujours confirmer votre situation.
Le contenu du guide
Décider, choisir, vérifier, acheter, payer, rentabiliser, revendre.
Les 4 outils inclus
Des fichiers réels, prêts à remplir avec vos propres informations.
Droits d'enregistrement, Conservation foncière et droit de 2 % calculé seulement sur le montant payé en espèces (ou sur tout le prix si l'acte ne précise pas le paiement). Honoraires du notaire à saisir d'après votre devis. Rentabilité nette prudente et favorable.
Concrètement : connaître le budget total avant de faire une offre.
Les 5 critères du chapitre 2, détaillés en 10 points notés de 1 à 5 et pondérés, un score sur 100 et un relevé de prix qui retire les extrêmes.
Concrètement : comparer deux villes ou quatre quartiers avec la même grille.
24 points à cocher sur le bien, le vendeur, la copropriété, l'acte et le paiement.
Concrètement : ne verser aucun dirham tant qu'une case reste vide.
Humidité, électricité, parties communes, quartier : notez chaque point de 1 à 5.
Concrètement : visiter ou faire visiter en visio sans rien oublier.
L'auteur
En 2020, sans aucune expérience, Abdelghani El Hammamouchi se voit confier par un propriétaire la gestion de cinq appartements en location courte durée : deux à Mohammedia, deux à Rabat et un à Marrakech. Accueil de voyageurs du monde entier, ménage, entretien, avis : il apprend le métier sur le terrain, réclamation après réclamation.
Ce guide rassemble ce que chaque acheteur de la diaspora devrait savoir avant de signer.
Pour qui ?
Il ne donne pas de prix au mètre carré (ils changent vite et circulent souvent sans source) et ne remplace pas un notaire. Il vous apprend à vérifier vous-même et à poser les bonnes questions.
Questions fréquentes
Oui. Un étranger peut acheter un bien immobilier bâti (appartement, maison) au Maroc, comme un ressortissant marocain. La principale restriction concerne les terrains agricoles, dont l'acquisition par un étranger est encadrée. Le guide détaille les vérifications à faire et, depuis la loi n° 41.25 de juillet 2026, l'obligation de passer par un acte authentique (notaire ou adoul). Faites confirmer votre cas par un notaire.
Vous pouvez suivre chaque étape à distance : vérifier le bien et le vendeur, faire visiter par un relais de confiance, puis signer par procuration. Depuis la loi n° 41.25, cette procuration doit être un acte authentique (notaire ou adoul) ; depuis le 1er juin 2026, elle doit aussi être inscrite au registre électronique national pour produire effet. Le guide décrit le circuit complet et fournit une check-list et une grille de visite.
La procuration permet à une personne de confiance de signer à votre place au Maroc. Depuis la loi n° 41.25 (juillet 2026), la procuration liée à une vente immobilière doit être établie par acte authentique, à peine de nullité, et ne devrait couvrir que l'opération prévue. Le guide consacre un chapitre à sa forme, sa portée et son inscription au registre. Un notaire la prépare pour votre situation.
Daam Sakane est le programme marocain d'aide directe à l'acquisition d'un premier logement, ouvert notamment aux Marocains du monde (MRE). L'aide vise un logement destiné à l'habitation : un MRE peut prêter gratuitement le logement à son conjoint, un ascendant ou un descendant, mais ne doit pas le louer, et les héritiers en indivision restent éligibles sous conditions. Le guide résume les conditions ; vérifiez les critères à jour sur le portail officiel Daam Sakane.
Le coût total d'un achat comprend les droits d'enregistrement, la taxe de la Conservation foncière et les honoraires du notaire (ou de l'adoul), parfois d'autres frais. Les taux évoluent avec les lois de finances ; le guide ne fige aucun montant mais fournit un calculateur Excel où vous saisissez votre prix et votre devis pour obtenir le budget total. Demandez un devis chiffré à votre notaire.
Le titre foncier (immatriculation) prouve la propriété et révèle les charges éventuelles (hypothèques, oppositions). Avant d'acheter, on demande un certificat de propriété récent à la Conservation foncière (ANCFCC) et on vérifie que le vendeur est bien le propriétaire inscrit. Le guide explique les trois statuts fonciers (titre, réquisition, moulkia) et les pièges de chacun. Un notaire effectue cette vérification officielle.
L'achat sur plan (vente en l'état futur d'achèvement) consiste à acheter un logement avant ou pendant sa construction. Les risques principaux sont les retards, l'arrêt du chantier et un logement non conforme. Depuis la loi n° 41.25, le contrat préliminaire de vente sur plan doit être établi par un notaire ou un adoul. Le guide liste les documents à exiger (permis, garanties) et les 10 pièges à éviter.
Selon votre pays de résidence, la détention d'un bien à l'étranger et les revenus qu'il génère peuvent devoir être déclarés, même si l'impôt est payé au Maroc, en application des conventions fiscales. Le guide donne la méthode et les questions à poser ; pour votre situation précise, consultez un expert-comptable ou l'administration fiscale de votre pays.
Depuis le 1er juillet 2026, si le prix dépasse 300 000 DH, un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % s'applique à la part du prix payée sans moyen traçable (espèces). Il peut porter sur tout le prix déclaré si l'acte ne précise pas les modalités du paiement. Le calculateur suit cette règle ; votre notaire confirmera votre cas.
En cliquant sur « Obtenir le guide », vous êtes redirigé vers Gumroad, qui encaisse le paiement et livre les fichiers. Les moyens de paiement proposés sont ceux affichés par Gumroad au moment de l'achat.
Juste après le paiement, Gumroad affiche un lien de téléchargement et l'envoie par e-mail : le guide en PDF, 2 fichiers Excel et 2 PDF à imprimer.
Si le guide ne vous convient pas, vous pouvez demander un remboursement dans les 14 jours suivant l'achat, par simple e-mail.
Dernière vérification des points juridiques et fiscaux : 29 octobre 2026. Elle repose sur des notes et analyses publiées (presse marocaine spécialisée, note DGI n° 737, analyse d'un cabinet d'avocats), listées en annexe ; les textes du Bulletin officiel n'ont pas tous été consultés directement. Faites confirmer chaque point par un notaire avant de décider.
Non. Il vous permet de poser les bonnes questions au notaire, à la banque et au promoteur, et de comprendre leurs réponses.
Récapitulatif
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